在2018年10月22日第一次递送上市请求失利后，5月2日，海伦堡（专题阅览）我国控股有限公司(以下简称“海伦堡”)再次向港交所递送上市请求。
跟着国内融资环境日益收窄，监管环境日益严厉，高度依靠资金支撑的房地产职业的中小企业的开展局势益发严峻，加之A股上市越加困难，中斗室企赴港上市成为当下地产职业潮流。
在此大布景下，发迹于广东现在正向全国扩张的海伦堡，在经过多年的谋划后，开端了漫漫上市路。不过，高额负债，净利跌落，土地储藏过于集中等问题，都成为海伦堡上市路上的障碍物。海伦堡能否顺畅上市，完结资金回血，现在来看，仍旧是个未知数。
净利逐年跌落，三年千亿出售方针落空
依据对外揭露材料，截止到2018年末，海伦堡累计完成物业出售359.7亿元，曩昔三年的复合增加率挨近52%，在事务形式方面，海伦堡一向专心在开发及出售住所房地产物业，以及商业物业及构思科技园等分支事务，据海伦堡标明，此举意图是“添加收入来历的广度及稳定性”。
截止2019年1月底，海伦堡持有11个总体量为81.36万平方米已竣工出资物业，以及6个总体量为194.96万平方米的开发中出资物业；数据显现，近三年新事务奉献收入缺乏1%，没有到达预期收益。
依据招股书显现，从2016至2018年，海伦堡的营收别离是142.27亿元、143.56亿元及175.18亿元，毛利率别离为18.5%、23%及26.4%。
可是，对外数据也明晰地显现，依据现在的房地产出售状况，毛利率的上升，首要因为大环境下均匀价格的上涨。因为出资物业公正值的削减，海伦堡尽管毛赢利不断上升，但净利率却从20.40%降至12.80%；截止2018年年末，公司总资产回报率为2.50%，较2016年下降3.2个百分点。
此前曾有媒体报道，从2016年开端，海伦堡就现已发动战略晋级，经过产融结合、多轮并进的方法完成企业的快速规模化，准备冲刺三年千亿的出售方针。依据克而瑞数据显现，近年来海伦堡出售额出现快速增加，2016年-2018年别离完成出售额185.7亿元、351.1亿元、440.6亿元。但间隔千亿出售方针还有点间隔。
土地储藏2370万㎡，要点布局珠三角
招股书中还标明，海伦堡本次IPO的募资用处资金将于2021年末前经过在海伦堡现在运营及方案扩张地点的城市寻求并获取地块或适宜的并购时机，用于土地收买以添加公司的土地储藏，还将用作开发现有物业项目(即昆明海伦堡中心广场、中山板芙项目及中山金色港湾花园)的建造本钱，除此之外还将用于一般营运资金。
据赢商网了解，海伦堡1998年发源于广州番禺，现在以开发住所物业，以及少数的商业物业和构思科技园为主营事务。前期在广州、珠海、中山、佛山及惠州等广东省和珠三角等规模内开展，2011年，海伦堡建立“5+N”布局战略，扩张至长三角、西部、华中、京津冀几大城市群。依据媒体采访，海伦堡“首要经过”收买股权扩大土地储藏，“或许经过”招拍挂收买土地，“偶然经过”旧城改造收买土地。有数据显现，2015至2017年，海伦堡共收买了34家公司的股权，仅2018年上半年并购数量就到达了20家。
依据对外揭露材料，在土地储藏方面，到2019年1月31日，海伦堡于具有122处于不同开发阶段的物业项目或项目阶段，土地储藏总量约为2370万平方米，包含29个未售可出售建筑面积及可出租建筑面积约为150万平方米的已竣工项目，其间20个有关项目已于往绩记载期间竣工，65个总规划建筑面积约为1620万平方米的在建项目，28个总估量建筑面积约为600万平方米的持作未来开发的项目。
从土地储藏的规模上来看，到2019年1月31日，在海伦堡2370万平方米的土地储藏中，珠三角区域占40%，长三角区域占18.2%，华西区域占25.7%，华中区域占12.5%。四大区域占公司土地储藏总量的96.4%。较2018年8月底别离添加10个、30万平方米，新进入城市33个，较五个月前添加2个。
不难看出，海伦堡仍旧将开发重心放在珠三角区域，其次是长三角及华西区域，而京津冀区域土地储藏量仅占海伦堡土地储藏的2.1%，这也明晰的标明，海伦堡在京津冀区域开展并不顺畅，和其他地产大鳄比较，华北区域的竞赛出现出显着弱势。当然，这也和海伦堡要点布局的开展规划有很大联系。
负债率高达133%，欲求上市回血
自2017年融资途径收窄今后，部分房企开端面临着资金压力，加之房地产作为资本密集型职业，开发需求很多资金，面临这样的状况，房企开端在拿地、开发、出售上加速周转来应对资金压力。
海伦堡创始人黄炽恒之子黄博文于2018年9月21日获委任为非履行董事，现在担任广东海伦堡的总裁助理，担任帮忙总裁办理集团。海伦堡于上一年8月份打造了红筹架构，由黄炽恒和另一董事持股的两家境外公司掌控海伦堡我国，并在两个月后递送了第一次上市请求。
在此状况下，海伦堡为了可以上市，也开端在土地储藏和项目出售中快速扩张。但快速扩张的条件是，需求有很多的资金储藏。而过快的扩张也导致了愈加高企的负债率。
据材料显现，2016年到2018年，海伦堡三年的资产负债率为69.4%、83.4%和133.7%；总资产回报率为5.7%、3.0%和2.5%。而2016年、2017年及2018年12月31日海伦堡告贷总额的加权均匀实践利率别离为8.6%、7.9%及 8.8%，净资产负债率别离为69.4%、83.4%及133.7%。而在2018年10月发布的上市材猜中，海伦堡2018年上半年的融资本钱与2017年相等为7.9%。
2016年到2018年，海伦堡的银行贷款余额别离为63.96亿元、67.01亿元以及21.86亿元，信任及资管融资组织余额别离为64.78亿元、136.45亿元、169.11亿元。2018年末，海伦堡未归还银行贷款为92.86亿元，同比增加38.58%，仅占未归还银行贷款及其它假贷总额的32.81%。而到2019年2月28日，海伦堡信任资管融资未归还总额现已高达177.96亿元，占公司到同日告贷总额的58.6%。
除此以外，海伦堡2018年6月及12月别离发行了10亿元私募公司债券，年利率别离为7.9%、7.8%；2019年1月，该公司全资子公司发行非揭露定向债款融资东西，本金总额2500万元，年利率高达13.2%。
一方面，海伦堡因扩张高额负债，上市火烧眉毛。另一方面，巨大的负债率，又成为海伦堡上市的拦路虎。可以说，海伦堡上市的远景仍然波光诡谲，迷雾重重。
