城市化进程的加快，让城市的商业开始逐步向上向下发展：购物中从楼层越来越高，地下商业的发展也开始加速。配合国家政策的发展，向下掘金，成为很多开发商的选择。
从一开始地下商业街到如今的地下商场，地下空间的发展越来越多样化。加上地下交通轨道的发展提速，地下商业空间在地下开发所占的比例也越来越高，经济重要性越发凸显。
不过，在向下“掘金”的过程中，构建地下商业航母不仅仅是把商业空间搬到地下，创造更多的客流聚集地，而是必须要形式和消费模式上创造更多的可能性，以此留客。
山东，由于多数城市天然条件的原因，其地下商业的发展远不如已经成熟多年的北上广深，其地下商业更多以小商品街区的形式存在。随着青岛和济南的地铁的开通，两个城市的地下商业开始逐渐扩容，TOD等商业模式被外来开发商引入，开始成为很多商圈的选择。
赢商网实地探盘山东知名地下商业街区，开启《“向下掘金”正当时》系列，探究近些年山东地下商业的发展进程。
未开业已停业？青岛最大的地下商场，还能否盘活？
项目小档案
姓名：青岛维客星城
身高：两层商业，双层停车场
体量：11万方
开发商：维客集团
开业时间：待定
开街未开业，品牌进驻仅一成
青岛维客星城地处青岛最大商圈李村商圈。商业体量11万方，是目前青岛稍有的地下商业综合体。
赢商网实地探盘发展，虽然已经开街半年，但项目有超过90%的空铺尚未装修，目前项目内G1、G2两层商业空间仅有十几家门店开业，品牌多为小吃、零食、花店、奶茶等，屈臣氏、星巴克、coco、苹果售后等品牌和其他零售、娱乐业态均未开业。
G3、G4三层的停车场有很多车辆停靠，目前停车场费用两小时内免费，超过两小时为4/小时。赢商网随机采访了几位正在停车的消费者，其表示，这边停车方便，空位也多，一般是把车停在这边，去逛其他的商场。
他们也表示，周边可逛的商场很多，维客星城不具备超强的竞争力。
从项目的布局来看，其规划设计以星座为主要元素，主要针对年轻消费者群体。有些小吃品牌已经挂牌，但迟迟没有装修，商场内有工作人员正在做清扫和日常巡逻，水电都正常开放。
赢商网实地探盘还发现，项目内部电梯、扶梯较多，但整体规划杂乱，有效指示牌也并不明显，厕所、母婴室等基础设施缺少。
由于很多门店尚未装修，裸漏的电线和空旷的商场显得极为冷清，地板多数用绿色地毯覆盖，但仍旧参差不齐。
项目在地下和乐客城、崂山百货等项目相连，但一街之隔，客流天差地别。
双地铁加持，大商圈助力
按照商业项目的几大因素来看，维客星城当属集天时地利人和为一身的优秀项目。
从项目位置来说，青岛维客星城坐落在青岛李村商圈，与地铁2、3号线的换乘站李村站无缝衔接。根据目前的规划，李村地铁站多个出口均和项目无缝衔接。由于项目整体成三角形，因此地铁站出口将项目整体包围，可谓是交通便利。
从商业体量上来说，维客星城区别于普通的地下商业街，并不是单一的地下商业项目，更像是一个地下商业综合体。其11万平方米的总建筑面积给维客星城预留出巨大地下商业空间。开业之前所规划好的各类店铺“星罗棋布”，如同一座“地下城”，体量在全国屈指可数。维客星城全面运营后，将成为长江以北地区最大的地铁商业体。
从商业环境来说，李村商圈是青岛最大的商圈，其内部两条地铁线路通过，李村站双地铁上盖，内部大大小小近十个商业项目，乐客城、和谐广场、崂山百货、奥克斯广场、中防商街等多个项目环绕，是青岛名副其实的巨无霸商圈。
从客流存量来说，李村商圈周边常住人口近十万人，作为交通枢纽，李村平均流动人口超过32万，属于青岛客流较为密集的商圈。加上李村夜市的加持，维客星城的目标客群储备充足。
然而，地理位置得天独厚的维客星城，却偏偏落下个客流稀少的场面，开街至今招商仍未招满，开业也遥遥无期，甚至多次传出租赁纠纷的传闻。
开业时间，遥遥无期
根据资料显示，2020年双十一前后，维客星城就以先开街后开市的形式开街。当时吸引了一部分的品牌入驻。就目前来说，维客星城地下部分的购物中心虽然还没开业，但作为和地铁、附近商场有连接口的时尚街区已经可以通行了，加上地下停车场的加持，应该能成为客流中转站，有极大的留客可能性。
但是根据现实来看，维客星城要想达到招商80%以上的开业标准，仍旧有一段时间。探究其根本因素，赢商网大致将其分为以下三大因素。
——疫情对实体商业影响。2020年疫情的冲击让实体商业大受冲击，很多商场在疫情阶段负增长。抗风险能力不强的项目也因此倒闭。尚未开业的项目由于客群远达不到要求和国家政策的原因，不得不延迟开业。据赢商网统计，2020年，山东开业的购物中心（≥3万方）仅有20个。多个项目多次延迟开业时间。
——成熟商圈竞争压力巨大。李村商圈作为成熟商圈，其内部的商业项目的目标客群划分和项目定位已经趋于稳定，新商业项目很难打破这种相对稳定的商业生态圈层。维客星城虽然在项目的形态和定位上与其他商业项目有区别，但业态引进和场景打造大同小异。品牌的引进方便也并未有其他特色，竞争力不强。
——动线设计相对复杂。按照项目的整体设计，维客星城地面环绕京口路、夏庄路、向阳路三条城市干道，整体设计以星球和星座为灵感，设计多条动线。但是，项目内动线相对杂乱，12个人流出入口对接了中防商街、苏宁大厦、崂山百货、向阳路步行街、国美电器、银座和谐广场、乐客城等项目，门店被切割成小块，很容易迷路。
截至目前，青岛维客星城仍旧没有开业的准确时间，如此大体量的地下商业综合体，背靠双地铁大商圈，仍旧人气低迷，实在令人叹息。
