本文自南都·湾财社。
采写｜南都·湾财社记者 孙阳
都知道家用电器可以“以旧换新”，但你听说过买房也可以“以旧换新”吗？
南都·湾财社记者注意到，近期，全国多地针对置换客群推出“以旧换新”政策，通过直接收购、中介合作、发放补贴等多种方式，帮助购房者卖掉旧房再置换新房，缩短“卖旧买新”周期，从而激活市场需求。
据不完全统计，目前包括宁波、南京、淄博、南通、扬州、海宁、济宁在内的多个城市已加入了“以旧换新”行列。那么，这个政策具体是怎么执行的呢？有了政策支持是否能帮助购房者把闲置的旧房快速销售出去？类似创新政策又是否能有效盘活二手房市场的流动性？
商品房以旧换新政策落地
“原来108平米的老房子，被评估了122万元，作为新房首付，置换资金以‘房票’ 形式一次性兑换，定向购买当地一套新房。”近期，为促进新房二手房良性循环、释放购房消费需求，海安市委、市政府推出商品房“以旧换新”政策，并在江苏全省率先落地，而童先生作为“以旧换新”的首批业主，已将老房子拿出来进行了置换。
海安市试行的商品房“以旧换新”政策具体操作流程是，购房业主拿出手上原有成套住宅房屋，与意向购买的商品房开发项目议价，双方协商约定合理价格后，过户给开发商或开发商指定的对象，旧房价值开具等额“定向房票”，用于支付新房首付款，旧房和新房之间的差额由购房者通过自筹、按揭贷款、住房公积金贷款支付后，置换成功。
据了解，回收后的房源，将由专门的资产管理公司负责运营，可用于出租、出售或作为融资工具。此外，政府还将优先考虑将这些房源用于人才公寓、外来务工人员租赁住房或纳入保障性租赁住房体系内。
随着海安政策的落地，易居研究院研究总监严跃进认为，这进一步说明“以旧换新”的操作越来越成为今年各地主流的政策工具，从过去的试点性质、自发性质逐渐转变为有系统谋划、覆盖面广的政策。
湾财社记者注意到，从各城市颁布的政策来看，“以旧换新”主要有三种模式：第一种是房企或者房企寻找的第三方接手购房者的旧房，实际操作中一般是先旧房评估，旧房过户给房企，房企再将该房抵押给银行获得贷款，贷款作为旧房房款划给购房者用作新房房款抵扣金。
第二种是部分城市联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务，购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金。
例如在江苏南通主城区，居民可以和房地产企业签订认购意向书，并在一定期限内锁定新房房源，待经纪公司售出旧房后，房款抵作购买新房的首付；如在期限内旧房未能售出，居民可解除认购意向书并无需承担违约责任。
第三种是，部分城市的国企平台或开发商选择直接收购旧房，售房款用于在相应项目购买新房。
今年4月1日，郑州市房管局等部门发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》。其中提到，2024年郑州市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。
郑州“卖旧买新、以旧换新”的方式有两种：其中一种便是，郑州城市发展集团有限公司收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房，先行在金水区、郑东新区等区域进行试点。
而收购的旧房一般是房龄20年以内的商品房，后续将由郑州城市发展集团有限公司对其进行改造，用于保障性租赁住房。一方面可以快速完成保障性住房供应目标，另一方面也有利于盘活二手住房，进一步畅通一二手链条，促进房地产市场修复。
二手房活跃度有望提高
“当前改善性住房需求是政策支持的重点群体之一，以旧换新、以小换大等需求获得了更多的政策支持。”中指研究院市场研究总监陈文静指出，2023年以来，已有超30城表态支持“以旧换新”，包括盐城、苏州、沈阳、宁波、济南等城市均出台了类似政策。
对于政策出台的背景，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，目前热点城市新房和二手房都出现了疲弱甚至相互竞争、循环降价的现象，导致房地产循环链条中断。同时，目前市场上存在卖一买一、卖旧买新、买小买大的改善型和消费升级需求，当市场失灵的时候，迫切需要政府及时的介入。
“在存量房源较多，供求关系发生重大变化的形势下，国企低价收购一部分区位优、配套好、价格低的中小户型普通商品住房作为保障性租赁住房或人才房使用是合理的。”李宇嘉对湾财社记者表示，不过，受限于财力和债务约束，国企大规模收购实际落地很难，另外也没有比市场有更大的优势来匹配供需，可能会导致手上的房源消化不出去使得这项工作难以为继。
对此，李宇嘉建议，首先，政府应该借助自己的公信力和公共职能搭建信息平台。然后，买卖双方中介机构和房源，能够通过这个信息平台来获得真房源、真客户、真价格，从而更好地匹配需求和供应，降低交易的沟通成本、信息成本和交易成本；同时，政府应该对新房和存量房源进行公共配套补短板和老旧小区改造工作，从而提高这部分房源的可居住性和居住的舒适度，最后借助市场的力量完成存量房的交易和与新房的循环。
值得一提的是，“以旧换新”政策目前已引起了市场关注。据江苏海安市住房和城乡建设局，2024年1月以来，为满足“有房住”向“住好房”转变的改善型购房需求，让群众快换房、住新房，海安市首次推行“以旧换新”政策。截至目前，活动报名累计超过400组，其中，已成交15套，还有23套正在进行验房、评估。
“对购房者来说，不用额外掏太多钱就能完成置换，经济压力小，还改善了居住环境，也能避免自行置换时的市场砸盘下跌风险。”有业内人士认为，该政策本质是利好市场和购房者的，但需要注意的是，房子的“以旧换新”对比家电、家具等各方面操作难度要更大，其中，老房子的折价评估是否能做到公允是关键，这也是当前市场上购房者最在意的问题。
有购房者告诉湾财社记者，对于住房的“以旧换新”有一定的想法，但前提是老房子给出的价格合适，如果折旧的价格会“大打折扣”，那么自己肯定是不会考虑的。
尽管政策仍需要时间的检验才能看到效果，但楼市创新政策的推出一定程度上也会对市场产生积极影响。陈文静表示，短期来看，“以旧换新”政策有利于促进一二手房联动，有望在提高楼市活跃度方面起到积极作用，同时多地已经发布保租房筹集计划，未来收购存量二手房作为保租房或是重要方式；整体来看，预计未来或有更多城市参与“以旧换新”，促进改善性住房需求释放。
